社区商业崛起
社区定位重要性日益凸显。居住社区是城市居民生活和城市治理的基本单元。如今“完整社区-十五分钟生活圈-城市组团-城市”正在重塑城市结构。建设完整居住社区被视为根本上解决“城市病”问题的路径。承载着实现“幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶等目标，为社区居民提供精准化精细化服务”的厚望。从规模来看，完整居住社区规模以居民步行5-10分钟步行可达各类社区服务设施为原则，单个居住社区0.5-1.2万人口规模。
“完整社区-十五分钟生活圈-城市组团-城市”相关政策一览：
- 2018年7月，住建部印发《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018），用十五分钟、十分钟、五分钟生活圈居住区及居住街坊取代了之前沿用的居住区、居住小区、居住组团的概念
- 2020年7月，国务院印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》
- 2020年8月，住建部等13部门印发《住房和城乡建设部等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》
- 2021年4月，国务院印发《关于新时代推动中部地区高质量发展的意见》
- 2021年5月，商务部等12部门印发《商务部等12部门关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》
- 2021年5月，自然资源部印发《社区生活圈规划技术指南》
- 2021年7月，商务部等11部门印发《城市一刻钟便民生活圈建设指南》
- 2021年8月，商务部印发《城市商圈建设指南（征求意见稿）》
- 2021年11月，国务院印发《中共中央国务院关于加强新时代老龄工作的意见》
- 2022年1月，住建部印发《完整居住社区建设指南》
- 2022年1月，国务院印发《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》
- 2022年10月，住建部、民政部联合印发《关于开展完整社区建设试点工作的通知》
社区商业增长潜力巨大。社区商业是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业的体量一般在3万平方米以下，辐射3KM以内本地居民为主。中国社区商业逐渐兴起，统计显示，2021年3-5万㎡的增量商业占比达23.87%，较2020年增长3.82%，增幅最为显著。有数据指出美国商业地产产品结构中，平均5万方左右以下的小体量商业数量占比已经超过九成，总体量占比也近八成。另外目前在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60%以上，整体而言，中国社区商业数量和经济体量上增长空间很大。我们认为在政策引导、消费者习惯转变等因素驱动下，社区商业市场空间将持续增长：
- 政策引导。完整社区、十五分钟生活圈相关政策旨在规范各个尺度的基本公共服务设施、便民商业服务设施以及市政配套基础设施建设标准，引导各种商业业态进社区，要求服务半径在步行15分钟左右范围内，满足居民日常生活基本消费和品质消费等需求。在政策引导下，社区商业建设将加快，业态将更加完善。
- 消费习惯转变。疫情影响下，消费者的心理和习惯正在改变，对便捷性、即得性和体验性消费的需求日益增长，更加偏好即时零售等线上线下融合的社区化消费场景。
- 企业积极布局。在政策引导、客户需求变化等多个因素的推动下，近场化成为零售行业的大趋势。近年零售行业积极围绕社区布局，出现社区团购、无人零售、O2O等多种模式。中国连锁经营协会《2021年中国便利店发展报告》数据显示，2019年样本企业社区型便利店占比为30.4%，到2021年增长至58.7%。
推动重塑农产品流通格局
我们认为社区商业发展将推动重塑农产品流通格局，产生如下影响：
农产品供给渠道更加多元。传统的农产品流通渠道中，菜市场、超市占据了主要份额。《城市一刻钟便民生活圈建设指南》将便利店、综合超市、菜市场、生鲜超市（菜店）、前置仓等归为基本保障类业态分类中。随着社区商业的发展，多种业态涌现，社区菜市场、生鲜便利店等有望抢占更多市场份额，终端农产品供给渠道更加多元。
终端渠道连锁化水平提高。疫情发生以来，社区便利店、超市等业态有力保障了人民群众生活和市场供应，商务部发文支持便利店品牌化、连锁化发展，同时鼓励商贸分销企业、电商平台等对夫妻店、小商店等传统店进行改造提升，成为供应链驱动型的连锁便利店，在供货配送、营销推广、品牌标识、信息化系统管理等方面提供统一服务。我们认为这将提高农产品流通终端渠道的连锁化水平，物流将更加集约化。
推动短食品供应链发展。受到供应链中断影响，大城市的“菜篮子”自给率成为公众关注的话题。据研究，我国城市居民平均约75%的时间在居住社区中度过，到2035 年，我国有约70% 人口生活在居住社区，城市供应链弹性显得愈发重要。我们认为随着生产端集中度提高，终端连锁化提升，城市的农产品流通层级将缩短，本地化、区域化的短食品供应链得到重视。例如天津计划到“十四五”末全市蔬菜综合自给率达到100%；北京计划到“十四五”末期全市蔬菜自给率将由10%提升至20%。加上消费观念的转变，垂直农业、都市农业、社区支持农业 （CSA）等模式、生产方式可能会成为城市短食品供应链的一部分。